サブリース契約についての概要とメリット・デメリットについて解説します。
サブリース契約とは
サブリースとは転貸のことをいいます。
まず、サブリース業者が建物所有者との間でマスターリース契約（一括借上の契約）を締結します。
そしてサブリース業者が一般の入居者を募集し、一部屋単位でサブリース業者と入居者との転貸借契約を締結します。
広告などで○○年一括借上というフレーズを見た事があると思います。
アパート建築はオーナーが行い、完成した建物をサブリース業者が一括で借上ます。
サブリース契約のメリット
空室のリスク軽減
サブリース契約の一番のメリットはこれです。
サブリース業者は入居者率が0%でも100%でも定められれた金額をオーナーへ支払います。
借上賃料は一般的に想定家賃収入の90%前後です。
また、転貸借契約の借主（入居者）が家賃を滞納しても当然借上賃料は支払われます。
管理事務を任せる事ができる
入居者募集や入居者からのクレーム、家賃集金や建物の維持管理など賃貸経営を行う上での仕事は多岐に渡ります。
サブリース契約内容にもよりますが、基本的なものはすべてサブリース業者に任せる事ができます。
税金の計算が簡潔になる
一般の賃貸借契約であれば各部屋ごとに税金の計算をしなければなりませんがサブリース契約の場合にはサブリース業者との契約分を計算すれば良い為、簡潔になります。
デメリット
収益性が下がる
サブリース業者の利益は借上賃料と転借賃料の差額ですので、必然的に借上賃料は相場の金額よりも安くなります。
80%〜90%に設定される事が多いです。
自主管理をすれば100%の収入になります。
一般管理を不動産管理会社に任せる際の管理料の相場は賃料の5%です。
管理を不動産会社に任せても満室になれば95%の金額が見込めます。
一定期間で見直しがある
長期家賃保証をアピールしているサブリース業者もありますが、基本的に長期間借上賃料が変化しないことはありません。
時間の経過とともに建物は歳をとります。
それに伴って貸し出せる賃料の相場も下がってしまいます。
サブリース契約のトラブルの多くはここにあります。
そのためサブリース契約のトラブルを防ぐために賃貸住宅管理適正化法が定められました。
家賃保証の免責期間がある
家賃保証と聞くと、常に家賃保証の対象と勘違いをしがちですが、そうではありません。
マスターリース契約には免責期間を定めてある事がほとんどで、新築後や退去後に1ヶ月から3ヶ月程度の免責期間が設けられています。
免責期間とは家賃保証を免除する期間です。
例えば新築後3ヶ月の家賃免責期間が設けてあれば、建物が完成した時に満室でもオーナーさんへ家賃が入ってくるのは免責期間終了後の3ヶ月後からとなります。
その間の転借人から得た家賃収入はサブリース業者の利益となりなす。
また、サブリース期間中に空室が出た際は、退去から数ヶ月は借上賃料の支払い免除となりますので、家賃保証はありません。
この期間はサブリース会社が借上賃料を支払い、家賃保証をする必要がありませんので仮に退去後すぐ入居が決まった際の免責期間中の賃料収入もサブリース業者の利益となります。
当然免責期間はマスターリース契約毎に定められますので、交渉も可能ですが、免責期間をなしとする交渉などはかなり厳しいと思います。
解約違約金などの可能性
マスターリース契約を結んだものの、やっぱり自主管理に切り替えたいとなった際にはマスターリース契約を解除する必要がありますが、この時にも注意が必要です。
契約期間中の解約に解約違約金の定めがある場合あります。
以前あるオーナーさんからサブリース契約を解除して一般の不動産会社管理に変更したいと相談がありましたので契約書を一緒に確認した事があります。
その契約書には契約開始後○年以内の自己都合による契約解除の場合は違約金として借上賃料の3ヶ月分を支払うと記載がありました。
明らかに中途解約防止のための無茶な設定でした。
オーナーさんもその内容は理解されていなかったため非常に困っておられました。
サブリース業者も違約金の説明はしたと言っていましたが、言った言わないの水掛け論となってしまいます。
サブリース業者倒産のリスク
そもそもサブリース業者の倒産リスクもあります。
家賃保証は当然サブリース業者から支払われます。
サブリース業者が倒産した場合には借上賃料支払いも止まってしまいます。
以前話題になったかぼちゃの馬車もサブリース会社の倒産による事件でした。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が成立
さまざまなトラブルが発生しているため賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が成立しました。
サブリース業者に規制を設けることによりトラブルをなくす事が目的です。
サブリース契約にはメリットもデメリットもあります。
契約前にはよく契約内容を確認してトラブルが発生しないように十分注意しましょう。
