2021年6月15日に賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行されます。
施行後の影響について解説します。
この法律は賃貸住宅管理業者の登録制度、サブリース契約の適正化に係る措置等を創設することにより、良好な住居環境を備えた賃貸住宅の確保等を図ることを目的としています。
法律施行後影響を受けるのは賃貸住宅を管理する管理業者です。
実際にお住まいになる入居者の皆さんがしなければならないことは特にありませんが、この法律が施行されることによってより良い住環境が整備されることが期待されます。
賃貸住宅管理業者の登録制度の創設
賃貸住宅管理業の登録
一定規模以上（200戸）の賃貸住宅を管理する管理業者は国土交通省への登録が義務付けられ、以降5年毎に更新が必要となります。
賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
登録をした賃貸住宅管理業には業務にあたって以下の内容が義務付けられます。
業務管理者の配置
事業所毎に業務管理者を設置しなければなりません。
業務管理者となりうるのは、賃貸住宅管理の知識・経験等を有すると認められる者とされており、賃貸不動産経営管理士などです。
この業務管理者の要件については別途国土交通省令で定められます。
管理受託契約締結前の重要事項の説明
賃貸住宅の具体的な管理業務・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。
この説明を疎かにしていると、貸主が委託したつもりでも管理業者はそこまでの内容は受託していないとなってしまい、トラブルになりかねません。
財産の分別管理
集金管理する家賃等について、自己の固有財産等と区別して管理しなければなりません。
ここを曖昧にすると金銭トラブルに発展します。
管理業者による集金賃料の横領や使い込みはいまだに話を聞きます。
定期報告
管理業務の実施状況について、管理委託契約の相手方に対して定期的に報告をしなければなりません。報告のタイミングについての明記はありませんが、そのタイミングについても管理委託契約の相手方と協議して、お互いの認識を確認しましょう。
特定賃貸借契約の適正化のための措置等
こちらはサブリースを行う業者を対象とした規制です。
トラブル防止のためすべてのサブリース業者の勧誘時や契約時に一定の規制が導入されます。
この規制はサブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う勧誘者（サブリース業者と一緒に地主にサブリースを提案する不動産会社等）も対象となります。
違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置が講じられます。
規制には主に以下のものがあります。
誇大広告の禁止
特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告をするときに大きく事実と異なる表示や、実際より著しく優良と誤解させるような表示が禁止されます。
一度契約すると長期間賃料が保証されるような誤解が以降のトラブルとなってしまいます。
この表示は（小さい文字で）記載していれば良いわけではなく、見易さも誇大広告の判断材料となります。
不当な勧誘行為の禁止
強引な勧誘や嘘の情報での勧誘行為は禁止されます。
マスターリース契約のオーナーになろうとする方には正確な情報を提供し、正しい判断をしてもらわなければなりません。
強引な勧誘が以降のトラブルとなります。
嘘を告げるだけでなく、わざと事実を伝えないこと（伝えれば契約をしてもらえなくなるような内容を隠す）も不当な勧誘行為となります。
特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結前の重要事項説明
サブリース業者に対し、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結前に貸主となろうとする方に対して重傷事項説明書の交付・説明を義務付けます。
これにより貸主になろうとする方が正しく契約内容を理解し、契約を締結することができ、以後のトラブルを防止できます。
重要事項説明をする説明者について
現時点では重要事項説明をする説明者について定められていませんが、今後賃貸不動産経営管理士など一定の有資格者が指定される可能性があります。
特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結時の書面交付
特定賃貸借契約（マスターリース契約）を締結した時に、貸主になろうとする方に対して特定の記載事項を記載した書面を交付しなければなりません。
口約束で特定賃貸借契約を結ぶ方はいないと思いますが、書面を交付することで以後のトラブルを防止します。
賃貸不動産経営管理士の今後
『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』施行後は一定規模以上の管理業者には賃貸不動産経営管理士の設置が必要となります。
不動産業界にお勤めの方でまだ資格を持っていない方も、これから不動産業界で仕事をしようと考えているたかにもぜひ取得をオススメします。
以下の記事を参考にしてぜひ資格取得に挑戦してみてください。
