「新築よりも価格を抑えられる」として人気の中古マンション。でも、購入には注意点があります。
築年数や管理状態、リフォーム歴など、気にすべき点はたくさんあります。
「買ってから後悔しないために」大切なのは、事前にチェックするポイントを把握して、チェックできる知識を身につけることが重要です。
この記事では、中古マンションを検討している方に向けて、購入前に絶対に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。
築年数だけが判断基準ではない！建物の「管理状態」をチェック
結論：築年数よりも“管理状態の良し悪し”が重要
管理状態により、築30年以上でもキレイな物件もあれば、築10年でも劣化や不具合が目立つマンションも。
その明暗を分けるのが「管理組合の運営」と「清掃・修繕の状況」です。
見ておきたいポイント
- 共用部（エントランス・廊下・エレベーター）が清潔か
- ゴミ置き場や自転車置き場が整っているか
- 管理人が常駐しているか、管理会社の対応は丁寧か
- 長期修繕計画があるかどうか（書類で作成されているのが望ましい）
- 投資用（賃貸）の住居の多さ
マンションの管理状況には住民の意識が反映されます。
マンションは住民全員で維持・管理する必要があります。
維持・管理の良いマンションは住民の意識が高く、長期修繕計画がしっかり整備されているなど、管理組合の運営もきちんと行われていることが多いです。
また、投資用（賃貸）の間取りの多さも影響します。下階層はシングルタイプの投資用、高階層がファミリータイプの自己居住用に分かれているマンションなどは賃貸で入居中の住民により使用方法が悪いなどもあり得ます。
上昇リスクあり。修繕積立金・管理費などランニングコスト
結論：今の金額だけで判断すると危険
中古マンションでは毎月「管理費」や「修繕積立金」がかかります。
特に修繕積立金は、築年数が経つごとにほぼ確実に値上がりします。
チェックポイント
- 現在の金額はいくらか（管理費・修繕積立金・駐車場使用料など）
- 将来的な値上げ予定の有無（重要事項説明書で確認）
- 大規模修繕工事の予定と実施履歴
月々の支払いが無理のない範囲か、しっかり確認しましょう。
ランニングコストが上がる場合には必ず事前に通知があります。
契約時の重要事項説明に値上がり予定があれば記載されますが、重要事項説明は基本的に契約を決定してから内容を確認するものになりますので仲介会社に確認をするなど事前に確認をするようにしましょう。
大規模修繕については過去の修繕履歴も重要です。
特に外壁修繕やエレベーターなど、金額が大きくなるものは修繕一時金のようなまとまった金額が必要になる場合がありますので注意が必要です。
リフォーム歴と設備の状態を確認しよう
結論：「見た目」だけでなく「中身の老朽化」もチェック
内装がリフォームされてキレイに見えても、配管や給湯器などの目に見えない設備が劣化している可能性があります。
修繕内容によっては追加で大きな費用がかかることもあるため、慎重に確認をしましょう。
見るべきポイント
- リフォーム済みか？どの部分をいつ施工したか？
- 水まわり（キッチン・お風呂・トイレ）の使用感
- 給湯器の年式（10年以上経っていないか）
- コンセントやブレーカー容量の古さ・不足
- エアコンがある場合が年式
壁紙などの修繕費用はそこまで大きな金額にはなりにくいですが、給湯器や配管・水回りの設備は修繕費用が大きくなる可能性があります。
目視確認だけではなく、現時点での不具合や設備の年式などしっかり確認をしましょう。
周辺環境と住人の雰囲気もチェック
結論：「建物」だけでなく「暮らし方」にも注目
中古マンションはすでに人が住んでいるため、近隣住人のマナーや周辺地域の雰囲気も大切です。
見ておきたいポイント
- 騒音や生活音は気にならないか
- ペット可・禁止のルール
- ご近所トラブルの有無（管理会社に確認・掲示板の張り紙を確認）
- 夜間の周辺の治安・街灯の明るさ
- 学区やスーパー、駅までの距離など生活利便性
- 共用部にものを放置しているなど、ルール違反をしている住民がいないか
住み心地は周囲の環境次第で大きく変わります。
購入後に必要な「初期費用」も忘れずに！
結論：物件価格以外にもお金はかかる
中古マンション購入時には、以下のような初期費用（諸費用）がかかります。
- 仲介手数料（物件価格の約3％＋6万円＋税）
- 登記費用
- 火災保険料
- ローン手数料・保証料
- リフォーム費用（必要な場合）
物件価格の6〜10％が目安なので、余裕をもった資金計画が大切です。
リフォーム費用に関してはどこまでリフォームをするかにより金額は大きく変わります。事前に希望リフォーム内容と費用を確認するようにしましょう。
【まとめ】
中古マンションは新築マンションに比べ価格が魅力的ですが、建物の管理状態・将来の費用・住み心地など、気をつけるポイントがたくさんあります。
購入前にしっかりと現地を見て、書類を確認し、不明点を質問することが「失敗しないコツ」です。
不動産会社や専門家のアドバイスも受けながら、あなたにとって最適な住まいを見つけてくださいね。
