みなさんがお住まいの賃貸物件には管理の種別があります。
不動産会社が管理をしていることもあればオーナーさんが自ら管理をしていることもあります。
管理会社が変更になることもあれば不動産会社管理からオーナーさんの管理に変わったりすることもあります。
なぜそのようなことが起こるのか解説をします。
賃貸物件の管理種別
賃貸物件の管理種別には大きく分けて3種類あります。
オーナー管理
まずはオーナー管理です。
この管理種別は建物の所有者自らが建物管理をしています。
そのため家賃の支払い口座もオーナーさんの口座に直接振り込み（高齢のオーナーさんの場合は持参なんてこともあります）
入居後の室内設備の不具合などが発生した際もオーナーさんに直接連絡して対応してもらいます。
不動産会社管理
一般の不動産会社がオーナーさんから管理を委託され管理をしています。
そのため家賃の振込先は管理の不動産会社の口座、不具合の連絡も管理会社にして対応をしてもらいます。
ハウスメーカー借上、子会社の管理会社が管理
この種別はハウスメーカー等の建築会社が建てた賃貸物件を関連子会社が一括借上契約をして、さらに関連子会社が賃貸管理をしています。
そのためこの種別の場合の貸主はハウスメーカーとなります。
賃貸借契約を結ぶ際の重要事項説明書には登記簿上の所有者という項目で本来の持ち主は記載されますが基本的にその持ち主さんとやりとりをすることはありません。
全国的に有名なハウスメーカー以外にも地場の建築会社が同じようにしている場合もあります。
管理会社が変わる理由7つ
管理会社が変更になる理由は主に7つあります。
売買のタイミングで買主の付き合いのある不動産会社に変更
実際に不動産業にいて一番多く感じるのは売却のタイミングです。
売買により購入した買主さんが付き合いのある管理会社に管理を委託するパターンです。
買主さん側の売買仲介に入った不動産会社が管理をすることが多いように感じます。
基本的に売主さんの移行は反映されません。今の管理会社と管理を継続するか、変更するかは基本的に買主さんの自由です。
以前の管理会社との付き合いがほとんどないような場合には買主さんも不安に感じて付き合いのある不動産会社に任せることが多いようです。
私の永くお付き合いをさせていただいているオーナーさんも購入するたびに管理を引き継いでほしいとご相談があります。
相続
次に相続のタイミングです。
この場合は地場の管理会社から大手の管理会社に変わることが多いように感じます。
いままで先代が付き合いのあった管理会社と付き合いがあまりなく、大手に任せた方が安心と感じて変えられることがあります。
また、いままでの管理会社に不満はあったものの以前からの付き合いで簡単に管理会社を変更できないという方が相続を期に管理会社変更ということもあります。
世代交代
これは前述の相続とほぼ同じです。
いままでオーナーさんが管理をしていた物件を引き継いだ方が自分には先代と同じようにする自信がない、仕事をしていて時間がとれない場合などに任せられることが多いです。
賃貸管理料を抑える為
通常不動産会社に賃貸管理を依頼すると賃料の3％〜5％前後の賃貸管理料が発生します。
この管理料は不動産会社によって設定が異なり、賃貸不動産管理会社へ変更するととで貸主の負担する管理料を安くすることができます。
現在では様々な管理形態があり、1戸あたりの定額管理料の設定をしているところや、管理料を1％に設定している不動産会社もあります。
管理会社への不満
オーナーさんから管理会社への不満、入居者さんからの不満と両方あります。
オーナーさんからの不満には空室が決まらない、費用が高いなどが挙げれらます。
入居者さんからの不満では対応が遅い、そもそも対応をしないなどが挙げられます。
管理会社を決めるのはオーナーさんですが、まれに入居者さんからオーナーさんへ管理会社の不満が伝わり、結果的にオーナーさんの不満につながります。
管理会社の不祥事
これは上記の管理会社への不満に含まれるかもしれませんがこの場合は明確な法令違反などがあげられます。
管理会社の社員が一人暮らしの女性の部屋の合鍵を持ち出して侵入したであったり、ハウスメーカーが不適切な建築をしていたなどです。
ほとんどの不動産管理会社はまじめに仕事をしていますが、このような不祥事が発生しているのも事実です。
そのような場合にオーナーさんの不安から管理会社変更になります。
管理会社の廃業・倒産
不祥事などではなく管理会社が廃業・倒産する際には引き継ぎの管理会社を紹介して、管理を引き継ぐことがあります。
一般的にそのような場合にはその内容のご案内が入居者さんに届きます。
管理種別により注意すること
一概にどの種別が良い悪いとは言えませんがそれぞれに特徴があります。
オーナー管理の場合
オーナー管理の場合は入居した後は基本的にオーナーさんとやりとりをすることになります。
そのためオーナーさんによっては自分のルールがあり、それを強要するような方もおられます。
一般的には大丈夫なことが大丈夫ではなくトラブルに発展することもありますので注意が必要です。
お部屋を借りる際に仲介をしてもらう不動産会社の方に過去にトラブルなどがなかったか聞くと良いでしょう。
仲介の担当さんの歯切れが悪ければなにかあるかもしれません。
不動産会社管理の場合
不動産管理会社も様々です。
いまではインターネットで管理会社の口コミを見ることもできます。
余程口コミが悪い場合は考えた方がいいかもしれません。
しかし、インターネットに掲載される口コミは基本的にクレームです。
対応に満足した方がわざわざ良い口コミを書くことは稀ですので、鵜呑みにするのも心配ですが参考にはなると思います。
賃貸借契約の場合は契約前の重要事項説明で管理委託先が説明事項にありますのでそちらで管理会社を確認しましょう。
ハウスメーカー借上・サブリース物件の場合
サブリース 物件の場合には大手の住宅メーカーが子会社に管理を委託しているので基本的に対応は良いと思います。
また、建物建築にも関係していますのでアフターメンテナンスに関しても安心できます。
全国規模で事業を展開している場合にはお客様相談窓口のようなものもありますので万が一トラブルになった場合はそちらに伝えることもできます。
ただ、組織が大きい分、イレギュラーへの対応に融通が効かない場合もあります。
管理会社変更で気をつけること
管理会社が変更になる際に注意すべき点があります。
家賃振込先の詐欺を疑う
管理会社変更の際には必ず通知が来ます。
管理会社変更の挨拶や家賃振込先のご案内などです。
以前、管理会社変更詐欺がありました。
家賃の振込先が変わりましたと案内があったにもかかわらず実際には管理会社は変わっておらず、家賃の誤振り込みを目的とした詐欺です。
案内文にオーナーさんや現在の管理会社の印鑑があるかなど確認をしましょう。
一番安心なのは現在の管理会社に真偽を尋ねることです。
現代には様々な詐欺が存在します。十分に注意しましょう。
契約書の取り交わしを求められたら内容をよく確認する
基本的に管理会社が変更になっても契約書を再度取り交わす必要はありません。
売買や相続で所有者が変更になったとしても従来の賃貸借契約を引き継ぎます。
管理移行の際に契約書の再度取り交わしを求められた際は何か契約内容が変更になっている可能性があります。
借主に不利な条項が無いか、不動産会社に尋ねたり事前に契約書を確認するなどしてチェックをしましょう。
